Wie in Asunción aankomt, zoekt binnen een paar weken een huurwoning, en loopt dan tegen een vraag aan die in Nederland of België zelden speelt: wie staat er voor u garant? Verhuurders in de Paraguayaanse hoofdstad vragen naast een borg vaak een lokale garante, en die heeft een nieuwkomer meestal niet. Deze gids laat zien waar u een huurwoning vindt, wat het huurcontract volgens het Paraguayaanse Burgerlijk Wetboek regelt, welke kosten u bij het tekenen betaalt en hoe u de bekende vormen van oplichting herkent.
De wettelijke regels komen uit het Código Civil (Ley 1183/1985, artikelen 803 tot 844) en de belastingwet Ley 6380/2019, beide nagelezen in de officiële wettenbank BACN. De marktpraktijk, zoals borg en makelaarscommissie, is gebaseerd op tarieven van makelaars in Asunción en berichtgeving in de Paraguayaanse pers, stand oktober 2026.
Huurwoning vinden in Asunción: de kern in één overzicht
Een huurwoning in Asunción vindt u via woningportalen, lokale makelaars en, het meest effectief, door ter plaatse wijken te bezoeken. Reken bij het tekenen op een borg van één tot twee maanden huur, de eerste maand vooruit en vaak een makelaarscommissie. De grootste drempel is de garante, een borgsteller met woonplaats in Paraguay. Het huurcontract loopt meestal een jaar.
| Onderdeel | Gangbare praktijk in Asunción |
|---|---|
| Looptijd huurcontract | meestal 1 jaar, verlengbaar; wettelijk maximum 5 jaar (art. 807) |
| Borg (depósito) | 1 maand bij een lege woning, 2 maanden bij gemeubileerd |
| Vooruitbetaling | eerste maand huur bij ondertekening |
| Makelaarscommissie | vaak één maandhuur in totaal, helft huurder, helft verhuurder |
| Garante | gevraagd bij de meeste contracten via een makelaar |
| Valuta | US-dollar of guaraní, afhankelijk van de woning |
| Huurprijs modern tweekamerappartement | ongeveer 400 tot 1.200 dollar per maand in gewilde wijken |
De stappen van zoektocht tot sleutel zien er in de praktijk zo uit:
- ▹Tijdelijk verblijf boeken voor de eerste weken, gemeubileerd of via een verhuurplatform.
- ▹Wijken verkennen en een budget per maand vastleggen, inclusief servicekosten.
- ▹Woningen bezichtigen, ter plaatse en nooit alleen op basis van foto's.
- ▹Documenten verzamelen: paspoort, inkomensbewijs en zo mogelijk een garante.
- ▹Het huurcontract laten nakijken en de handtekeningen bij een notaris laten bekrachtigen.
- ▹Borg en eerste maand betalen, met kwitantie, en de inventaris met foto's vastleggen.
- ▹Nutsvoorzieningen en internet regelen.
Waar u in Asunción een huurwoning zoekt
Het grootste woningportaal van Paraguay is InfoCasas, sinds 2014 actief en volgens zakenblad Infonegocios goed voor tienduizenden advertenties, waarvan het merendeel huurwoningen. Daarnaast plaatsen particulieren en makelaars hun aanbod op Clasipar en in de rubrieksadvertenties van de kranten ABC Color en Última Hora. Ook Facebook Marketplace en lokale Facebookgroepen worden veel gebruikt, vooral door particuliere verhuurders.
Online geeft u dat een eerste beeld van prijzen per wijk. Het beste aanbod staat er echter niet altijd op. Veel makelaars in Asunción werken met een eigen portefeuille en laten woningen pas zien als u langskomt. Wie ter plaatse door een wijk als Recoleta of Villa Morra loopt, ziet bovendien de bordjes se alquila aan gevels en hekken. Achter zo'n bordje zit vaak een particuliere verhuurder die nergens adverteert.
Het verschil tussen makelaar en particulier is vooral praktisch. Via een makelaar betaalt u meestal commissie en vraagt men vrijwel altijd een garante, maar u krijgt een schriftelijk huurcontract en iemand die bij problemen bemiddelt. Een particulier is soms soepeler in de voorwaarden, maar daar ontbreekt het contract vaker, en dat heeft u later nodig voor uw adresbewijs bij de cédula.
Foto: ‘Villa Morra 101108 HDR.jpg’ van Cmasi, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0, bewerkt (verkleind, WebP)
In onze pakketten Standard, Premium en Full Track helpen wij ter plaatse bij het zoeken naar een woning. Huurt u via een van onze makelaarscontacten, dan kan de makelaar ons een provisie betalen. U bent vrij om ook buiten die contacten te zoeken.
Wat een huurwoning in Asunción kost per wijk
De huurprijs hangt in Asunción vooral af van de wijk en van het gebouw. Onze vaste tabel gaat uit van een ongemeubileerd tweekamerappartement (één slaapkamer plus woonkamer) in een modern gebouw, zonder servicekosten. Omdat huurcontracten in dollar of guaraní lopen, rekenen we vanuit dollars.
| Wijk in Asunción | Huur per maand (USD) | Huur per maand (EUR) | Segment |
|---|---|---|---|
| Carmelitas (Las Lomas) | 800–1.200 | 705–1.060 | top |
| Los Laureles | 750–1.100 | 665–970 | hoog |
| Villa Morra, Ycuá Satí, Manorá | 650–950 | 575–840 | hoog |
| Santa Teresa (corridor) | 600–900 | 530–795 | midden-hoog |
| Recoleta, Mburucuyá | 500–750 | 440–665 | midden |
| Las Mercedes | 450–700 | 400–620 | midden |
| Santísima Trinidad | 400–650 | 355–575 | betaalbaar |
De eurobedragen zijn omgerekend tegen de koers van eind september 2026 (circa ₲6.640 per euro, 1 euro is ongeveer 1,13 dollar). Medio oktober stond de euro iets lager, rond 1,12 dollar, waardoor dezelfde dollarhuur in euro ongeveer een procent duurder uitvalt. De bedragen zijn indicaties: per gebouw, verdieping en staat kan de huur flink afwijken.
Een recente marktanalyse in La Nación (april 2026) noemt voor Asunción een gemiddelde van 6 tot 10 dollar per vierkante meter, met uitschieters tot 12 à 16 dollar in Las Lomas. De bezettingsgraad in de gewilde wijken lag volgens dezelfde bron rond 97 procent. Goede huurwoningen zijn dus snel weg.
Bovenop de kale huur komen servicekosten (expensas) bij appartementen, elektriciteit, water en internet. Vraag bij elke huurwoning schriftelijk of de expensas in de prijs zitten. Wat een huishouden verder per maand kwijt is, leest u in onze gids over de kosten van levensonderhoud in Paraguay. Welke wijk bij uw gezin of werk past, beschrijft onze vergelijking van de beste wijken van Asunción.
Eerst tijdelijk huren, dan een vaste woning in Asunción kiezen
De meeste nieuwkomers tekenen niet in de eerste week. Een gemeubileerd appartement voor een of twee maanden geeft u tijd om wijken te vergelijken, en u ziet een woning bij daglicht, in de spits en na een regenbui voordat u zich voor een jaar vastlegt.
Het Burgerlijk Wetboek kent hiervoor een handige regel. Is er geen looptijd afgesproken, dan geldt volgens artikel 808 voor een gemeubileerde kamer of een gemeubileerd appartement de periode waarover de huurprijs is vastgesteld. Wordt de huur per maand betaald, dan loopt het contract dus van maand tot maand. Voor een ongemeubileerd huis zonder afgesproken looptijd geldt één jaar.
Kort verblijf via een platform als Airbnb is in Paraguay geregeld via de toerismewet Ley 2828/2005. Aanbieders die dit regelmatig doen, moeten zich sinds 2024 inschrijven in het register Registur van het ministerie van Toerisme (SENATUR). Dat is een plicht van de verhuurder, niet van u als gast.
Houd er wel rekening mee dat een tijdelijk verblijf voor uw residentiedossier weinig oplevert. Voor het bewijs van woonplaats bij de cédula heeft u in de praktijk een huurcontract op uw naam nodig. Hoe dat werkt, leest u in onze uitleg over het adresbewijs in Paraguay.
Foto: ‘Villa Morra 100918 HDR.jpg’ van Cmasi, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0, bewerkt (verkleind, WebP)
Wat verhuurders in Asunción van een huurder vragen
Juridisch is een huurwoning in Paraguay voor buitenlanders niet beperkt. Het Burgerlijk Wetboek vraagt alleen dat beide partijen handelingsbekwaam zijn (artikel 806). Een cédula of residentie is geen wettelijke voorwaarde om te huren.
In de praktijk vragen verhuurders en makelaars wel om zekerheid. Gangbaar zijn een kopie van uw paspoort, een bewijs van inkomen of vermogen en referenties. Sommige makelaars raadplegen daarnaast een kredietbureau. Wie nog geen Paraguayaanse inkomsten of cédula heeft, valt daar buiten de gebruikelijke rasters, en juist daarom komt de garante om de hoek kijken.
De garante: waarom de borgsteller de grootste drempel bij het huren is
Een garante is een borgsteller die mee tekent en volgens artikel 816 van het Burgerlijk Wetboek aansprakelijk is voor de huur en alle andere verplichtingen uit het huurcontract. Makelaars in Asunción onderscheiden twee vormen. Bij de codeudor of garante liso y llano kan de verhuurder de borgsteller direct aanspreken. Bij een responsable solidario staat de borgsteller hoofdelijk naast u.
De garante moet in Paraguay wonen en dezelfde documenten aanleveren als de huurder. Volgens het tarievenoverzicht van makelaar Alsina Inmuebles geldt die eis voor alle contracten, ook als u maanden vooruit betaalt. Voor een pas aangekomen Nederlander of Belg is dat het lastigste punt van de hele zoektocht.
Alternatieven voor een garante bij het huren in Paraguay
Er zijn drie gangbare uitwegen. De eerste is de seguro de caución, een borgverzekering die volgens het Paraguayaanse woningplatform Zuba sinds enkele jaren als alternatief voor de garante wordt aangeboden. U betaalt een premie, en de verzekeraar staat in voor de verplichtingen uit het huurcontract. Vraag de makelaar vooraf of de verhuurder dit accepteert.
De tweede route is onderhandelen met een particuliere verhuurder over een hogere borg of een langere vooruitbetaling in plaats van een garante. Dat lukt vaker bij gemeubileerde woningen en kortere looptijden, maar het is geen recht. De derde route is een werkgever of een bekende met cédula die bereid is garant te staan. Bedenk dat zo iemand daarmee een reëel financieel risico neemt.
Kosten bij het tekenen van het huurcontract in Asunción
De eerste maand is duurder dan de maanden erna. Bij een huurwoning via een makelaar betaalt u volgens het tarievenoverzicht van Alsina Inmuebles doorgaans de volgende posten.
| Kostenpost bij het huren | Gangbaar bedrag |
|---|---|
| Reservering (reserva) | ongeveer een halve maandhuur, later verrekend |
| Eerste maand huur | één maandhuur vooruit |
| Borg (depósito) | 1 maand (leeg) of 2 maanden (gemeubileerd) |
| Makelaarscommissie | een halve maandhuur voor de huurder, eenmalig |
| Notariële bekrachtiging van handtekeningen | enkele tientallen dollars, per notaris verschillend |
Neem een gemeubileerd appartement van 700 dollar per maand: bij het tekenen komt u dan al snel uit op 700 dollar huur, 1.400 dollar borg en 350 dollar commissie, samen rond 2.450 dollar. Bij verlenging van het huurcontract rekent deze makelaar geen nieuwe commissie.
De borg is in het Burgerlijk Wetboek niet geregeld en dus volledig een kwestie van afspraak. Leg in het contract vast binnen welke termijn en onder welke voorwaarden u hem terugkrijgt. Particuliere verhuurders houden de borg vaak vast tot de laatste energierekening is betaald.
Betaal elk bedrag bij voorkeur per bankoverschrijving of tegen een ondertekende kwitantie, en niet contant zonder bewijs. Dat is uw enige houvast als er later discussie ontstaat.
Het huurcontract in Paraguay: wat de wet regelt
Een schriftelijk huurcontract is in Paraguay niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden. Zonder papier staat u zwak bij een geschil, en u mist het document dat u nodig heeft voor uw adresbewijs. Het hoofdstuk over huur (locación) in het Burgerlijk Wetboek regelt de volgende punten.
Looptijd. Een huurcontract duurt hooguit vijf jaar. Een langere afspraak wordt teruggebracht tot vijf jaar, met uitzonderingen tot twintig jaar voor bebouwing of langlopende teelten (artikel 807). Een minimumduur bestaat niet.
Geen stilzwijgende verlenging. Blijft u na afloop wonen, dan loopt het oude contract onder dezelfde voorwaarden door tot de verhuurder de woning terugvraagt, wat hij op elk moment kan doen (artikel 843). Spreek een verlenging daarom altijd schriftelijk af.
Onderhoud. De verhuurder voert de noodzakelijke reparaties uit, ook bij slijtage door normaal gebruik (artikelen 812 en 813). Kleine dagelijkse reparaties komen voor rekening van de huurder (artikel 825). Repareert de verhuurder na een melding niet, dan mag de huurder volgens artikel 822 het overeenkomstige deel van de huur inhouden of dringende werkzaamheden op kosten van de verhuurder laten uitvoeren.
Overweegt u een verhuizing naar Asunción? In een gratis kennismakingsgesprek bespreken we de route naar uw residentie, het tijdpad en onze hulp bij het zoeken naar een huurwoning ter plaatse. Juridisch advies over uw huurcontract geven wij niet. Afspraak maken
Einde van de huur. Een contract met vaste looptijd eindigt van rechtswege. Bij twee onbetaalde maanden kan de verhuurder ontbinding vragen (artikel 837). Bij een huurwoning zonder vaste looptijd krijgt de huurder na de formele opzegging veertig dagen om te vertrekken, mits er geen twee termijnen openstaan (artikel 839). Een verhuurder mag u niet zelf op straat zetten of de nutsvoorzieningen afsluiten; ontruiming loopt via de rechter.
Verkoop en onderhuur. Wordt de woning verkocht, dan blijft uw huurcontract alleen overeind als het is ingeschreven (artikel 810). Onderverhuur is toegestaan, tenzij het contract dat verbiedt (artikel 830). Een clausule die minderjarige kinderen van de huurder uitsluit, is nietig (artikel 809).
De volledige tekst staat in het Burgerlijk Wetboek van Paraguay in de officiële wettenbank. Het contract is in het Spaans. Laat het, als uw Spaans nog beperkt is, nakijken door een advocaat of escribano naar keuze voordat u tekent, en let vooral op de looptijd, de opzegtermijn, de jaarlijkse huurverhoging en de regeling voor de borg.
Belasting op de huur: IVA en de factuur van de verhuurder
Huur van een woning is in Paraguay belast met btw (IVA). Een natuurlijke persoon die vastgoed verhuurt, is volgens artikel 82 van Ley 6380/2019 IVA-plichtig. Voor een woning die uitsluitend als woonruimte wordt verhuurd, geldt een tarief van 5 procent (artikel 90). Of die IVA in de genoemde huurprijs zit of erbovenop komt, staat niet vast: vraag het bij elke huurwoning na.
Een factuur van de verhuurder is vooral van belang als u in Paraguay zelf belastbaar inkomen heeft, bijvoorbeeld uit werk ter plaatse. Wie onder de Paraguayaanse inkomstenbelasting IRP valt, mag volgens artikel 64 de huur van de eigen woning als uitgave opvoeren, maar alleen met een geldig betalingsbewijs. Heeft u geen Paraguayaans inkomen, dan speelt dit punt voor u niet.
Hoe de Paraguayaanse belastingen verder in elkaar zitten, leest u in onze gids over het belastingstelsel van Paraguay. Vragen over uw eigen fiscale positie in Nederland of België legt u voor aan een belastingadviseur naar keuze.
Oplevering: inventaris maken en de borg terugkrijgen
Artikel 840 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de huurder de woning teruggeeft in de staat waarin hij haar ontving. Ontbreekt een schriftelijke beschrijving van die staat, dan wordt aangenomen dat u de woning in goede staat heeft gekregen. Elke kras die er al zat, komt dan op uw rekening.
Maak daarom bij de sleuteloverdracht een inventaris met foto's, laat beide partijen die ondertekenen en voeg hem bij het huurcontract. Noteer ook de meterstanden van elektriciteit en water. Dagblad Hoy kopte in 2022 dat huurcontracten in Paraguay vaak "met een omhelzing" worden gesloten, dus mondeling en op goed vertrouwen. De advocaat die de krant sprak, raadde vooral een getekende inventaris aan.
Bij het vertrek doet u hetzelfde in omgekeerde volgorde. Bewaar de laatste betaalde rekeningen, want verhuurders houden de borg vaak vast tot de laatste energierekening binnen is.
Nutsvoorzieningen bij uw huurwoning: ANDE, ESSAP en internet
In een appartement in een modern gebouw staan stroom en water meestal al aangesloten, en vaak op naam van de eigenaar. U betaalt de rekening dan aan de verhuurder of rechtstreeks via de factuur die op het adres binnenkomt.
Wilt u de rekening van elektriciteitsbedrijf ANDE op uw eigen naam, dan kan dat als titular de pago, de persoon die betaalt, terwijl de eigenaar contracthouder blijft. Op het aanvraagformulier tekenen beide en voegen beide een kopie van hun cédula toe. Voor nieuwkomers zonder cédula is dat dus pas later mogelijk. Bij waterbedrijf ESSAP vraagt een wijziging van de contracthouder onder meer een eigendomstitel, zodat die route voor huurders in de praktijk niet openstaat.
Voor internet kunt u kiezen uit Tigo, Personal, Claro en het staatsbedrijf Copaco. Volgens toezichthouder CONATEL loopt inmiddels het grootste deel van de vaste aansluitingen over glasvezel. Volgens de crowdsourcingsite Numbeo betaalt u in Asunción voor stroom, water en afval rond 46 euro per maand voor 85 vierkante meter en rond 20 euro voor internet, met airconditioning als grootste variabele.
Oplichting bij een huurwoning in Paraguay herkennen
De bekendste truc is een nep-advertentie voor een bestaande woning. Volgens de afdeling cybercriminaliteit van de Paraguayaanse politie gebruiken oplichters foto's van echte huizen, doen zich voor als eigenaar en vragen een aanbetaling (seña) om de woning vast te houden. Dagblad Hoy meldde begin 2025 dat er toen al minstens tien aangiften lagen.
Een paar vuistregels houden u buiten schot. Betaal niets voordat u de huurwoning ter plaatse heeft gezien. Ga na of de persoon met wie u praat de eigenaar is of namens hem mag optreden; een makelaar kan een volmacht of opdracht laten zien. Maak geen geld over naar een persoonlijke rekening van een onbekende, en wees extra voorzichtig bij een prijs die ver onder de wijkprijs uit de tabel hierboven ligt.
Wantrouw ook haast. Een verhuurder die u onder druk zet om vandaag nog te betalen omdat er "drie andere gegadigden" zijn, speelt met een gevoel dat in een krappe markt begrijpelijk is. Een serieuze verhuurder laat u een bezichtiging plannen.
Veelgestelde vragen over een huurwoning in Asunción
Kan ik als buitenlander zonder cédula een huurwoning in Paraguay huren?
Ja. Het Paraguayaanse Burgerlijk Wetboek stelt alleen handelingsbekwaamheid als voorwaarde, en een cédula of residentie is wettelijk niet vereist. In de praktijk vragen verhuurders wel om een paspoort, een bewijs van inkomen en vaak een garante. Particuliere verhuurders zijn daarin soms soepeler dan makelaars.
Wat is een garante bij het huren van een woning in Asunción?
Een garante is een borgsteller met woonplaats in Paraguay die het huurcontract mee tekent. Volgens artikel 816 van het Burgerlijk Wetboek is hij aansprakelijk voor de huur en de andere verplichtingen. Makelaars in Asunción vragen een garante bij vrijwel elk contract. Een borgverzekering (seguro de caución) is een gangbaar alternatief.
Hoeveel borg vraagt een verhuurder in Asunción?
Gangbaar is één maand huur voor een lege woning en twee maanden voor een gemeubileerde. De borg is in de Paraguayaanse wet niet geregeld, dus de afspraak in het huurcontract telt. Leg vast wanneer u de borg terugkrijgt; veel verhuurders wachten tot de laatste energierekening is betaald.
Wie betaalt de makelaarscommissie bij een huurwoning in Asunción?
Bij makelaars in Asunción is één maandhuur commissie gebruikelijk, vaak gelijk verdeeld tussen huurder en verhuurder. U betaalt dan eenmalig een halve maandhuur. Bij verlenging van het huurcontract rekenen veel makelaars geen nieuwe commissie. Vraag het tarief vooraf schriftelijk op.
Hoe lang loopt een huurcontract in Paraguay?
Meestal een jaar, met de mogelijkheid tot verlenging. Wettelijk mag een huurcontract in Paraguay hooguit vijf jaar duren (artikel 807). Zonder afgesproken looptijd geldt voor een ongemeubileerd huis één jaar en voor een gemeubileerd appartement de periode waarover de huur wordt betaald, vaak een maand.
Moet een huurcontract in Paraguay bij de notaris worden getekend?
Wettelijk niet, maar het is gebruikelijk om de handtekeningen door een escribano te laten bekrachtigen. Een bekrachtigd huurcontract wordt breder geaccepteerd, onder meer als adresbewijs voor de cédula. De kosten liggen doorgaans op enkele tientallen dollars. Inschrijving van het contract beschermt u bovendien bij verkoop van de woning.
Zit er btw op de huur van een woning in Paraguay?
Ja. Een verhuurder is volgens Ley 6380/2019 IVA-plichtig, met een tarief van 5 procent voor woningen die uitsluitend als woonruimte worden verhuurd. Vraag bij elke huurwoning na of de IVA in de genoemde huurprijs zit. Met een factuur kan een huurder met Paraguayaans inkomen de huur bij de IRP opvoeren.
Hoe voorkom ik oplichting bij het huren van een woning in Paraguay?
Betaal niets voordat u de woning ter plaatse heeft gezien, controleer of de verhuurder de eigenaar is of een volmacht heeft en maak geen geld over naar een persoonlijke rekening van een onbekende. De Paraguayaanse politie waarschuwt vooral voor nep-advertenties die een aanbetaling vragen.
Let op: Dit artikel geeft algemene informatie over het huren van een woning in Paraguay, stand oktober 2026, en is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Huurprijzen, marktpraktijk en regels kunnen wijzigen, en elk huurcontract is anders. Laat uw contract en uw persoonlijke situatie beoordelen door een gekwalificeerde advocaat, escribano of adviseur naar keuze voordat u tekent.
Een huurwoning is in Asunción snel gevonden zodra u de spelregels kent: eerst tijdelijk wonen, de wijk leren kennen, de garante op tijd regelen en alles op papier zetten. Wat er na de woning volgt, van residentie tot cédula, leest u in ons stappenplan voor de cédula.
Wilt u uw verhuizing naar Asunción concreet plannen? Neem contact met ons op voor een gratis kennismakingsgesprek over de route naar uw residentie en onze hulp bij het zoeken naar een woning.
Bronnen
- ▹BACN: Código Civil, Ley 1183/1985, boek III, hoofdstuk over huur (artikelen 803 tot 844)
- ▹BACN: Ley 6380/2019 de modernización y simplificación del sistema tributario nacional
- ▹ANDE: formulier Solicitud de Cambio de Titular de Pago
- ▹ESSAP: requisitos para cambio de titular
- ▹Alsina Inmuebles: tarifas
- ▹Zuba: garantías de alquiler (16-03-2024)
- ▹La Nación: Alquileres en Asunción, precios, demanda y nuevas reglas del mercado (13-04-2026)
- ▹Hoy: Alquilar en Paraguay, los contratos se celebran con abrazos (2022)
- ▹Hoy: Abundan las estafas con el alquiler de casas de verano (20-01-2025)
- ▹La Nación: Disponen obligatoriedad de inscripción de alojamientos alternativos al Registur (09-02-2024)
- ▹Infonegocios: Alquileres de vivienda en Paraguay, derechos y vacíos legales (05-06-2025)
- ▹Numbeo: Cost of living in Asunción
- ▹CONATEL: Informe de internet fijo 2019–2024
Over de auteur
Stijn Veentjer
Immigratie- & relocatiespecialist · Paraguay
Begeleidt Nederlandse ondernemers bij immigratie, verblijf (Cédula) en relocatie naar Paraguay. Algemene begeleiding, geen individueel fiscaal advies.
